合肥大圩金葡萄家園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目
2018年7月17日，合肥湖濱物業(yè)管理有限公司委托合肥市產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡(jiǎn)稱“交易中心”）對(duì)合肥大圩金葡萄家園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行公開(kāi)轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)綜合評(píng)分法，共4家單位投標(biāo)，最終中標(biāo)人為安徽匯佳市場(chǎng)管理有限責(zé)任公司。
一、項(xiàng)目基本情況
2018年，產(chǎn)權(quán)單位合肥市大圩鎮(zhèn)人民政府委托合肥湖濱物業(yè)管理有限公司對(duì)位于合肥大圩金葡萄家園商業(yè)街（合肥市泰山路邊）的S3#樓101及201號(hào)商鋪進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)管理。大圩鎮(zhèn)隸屬于合肥市包河區(qū)，近年來(lái)推動(dòng)建設(shè)“都市農(nóng)業(yè)之鎮(zhèn)”、“鎮(zhèn)村旅游”和“新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)”，曾先后榮獲“全國(guó)文明村鎮(zhèn)”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”等榮譽(yù)稱號(hào)，其產(chǎn)出的大圩葡萄作為標(biāo)志性農(nóng)產(chǎn)品被國(guó)家農(nóng)業(yè)部評(píng)定為“綠色食品A級(jí)產(chǎn)品”和“國(guó)家農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志產(chǎn)品。作為大圩鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)的重要組成部分，大圩鎮(zhèn)集中建造了金葡萄家園小區(qū)作為安置區(qū)，本次農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)即是服務(wù)于大圩鎮(zhèn)金葡萄小區(qū)片區(qū)居民，同時(shí)根據(jù)整體規(guī)劃及《合肥市加快推進(jìn)城區(qū)菜市場(chǎng)建設(shè)管理提檔升級(jí)實(shí)施意見(jiàn)的通知》要求，將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的打造成為示范性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，服務(wù)周邊片區(qū)居民日常生活需求。
二、項(xiàng)目難點(diǎn)
為保障本次項(xiàng)目工作的順利進(jìn)行，交易中心召集精干力量組成項(xiàng)目小組，對(duì)項(xiàng)目委托材料進(jìn)行會(huì)審，積極與委托單位溝通項(xiàng)目需求，認(rèn)真分析了項(xiàng)目存在的難點(diǎn)：
（一）遴選方式需要優(yōu)化。一段時(shí)期以來(lái)，類似經(jīng)營(yíng)類轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目采用資格審查后競(jìng)價(jià)的方式確定受讓方，雖然該類方式可以通過(guò)設(shè)置業(yè)績(jī)等內(nèi)容進(jìn)行限定，但由于資格條件要求一般不會(huì)過(guò)高，導(dǎo)致通過(guò)資格條件的意向方良莠不齊。根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，意向受讓方常有賭徒心理，報(bào)出的價(jià)格往往超出合理范圍，當(dāng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)入不敷出，最后只得放棄經(jīng)營(yíng)。在涉及民生項(xiàng)目時(shí)該類情況的出現(xiàn)對(duì)委托單位的損失尤為重大，所以基于本項(xiàng)目的委托背景和意義，需要有更優(yōu)方式來(lái)確定受讓方。
（二）委托單位對(duì)受讓方綜合能力要求高。因本項(xiàng)目為委托單位的重點(diǎn)示范項(xiàng)目，委托單位除要求受讓方具有較豐富的業(yè)績(jī)經(jīng)驗(yàn)外，對(duì)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)定位及輻射范圍要準(zhǔn)確分析、整體設(shè)計(jì)要有超前規(guī)劃，同時(shí)還要求項(xiàng)目的裝修風(fēng)格要符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)耕文化特點(diǎn)。
三、項(xiàng)目處置方案
在了解委托單位需求，掌握項(xiàng)目工作中的難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)后，交易中心確定了以下內(nèi)容：
（一）采用公開(kāi)招標(biāo)綜合評(píng)分法。為了實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的增值，又能解決報(bào)價(jià)畸高致使后期無(wú)法正常履約的問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)交易中心與委托單位積極溝通，最終根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及其實(shí)施條例規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)綜合評(píng)分的方式確定受讓方。該方式不再以單一的價(jià)格高低確定受讓方，而是結(jié)合業(yè)績(jī)、運(yùn)維方案、人員配備、報(bào)價(jià)等多維度考察受讓方的經(jīng)營(yíng)能力及其對(duì)于項(xiàng)目的響應(yīng)水平，同時(shí)要求有效投標(biāo)家數(shù)不少于三家，兼顧了委托方的項(xiàng)目需求，體現(xiàn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
（二）無(wú)門(mén)檻業(yè)績(jī)。受限于市場(chǎng)潛在參與者參與公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)經(jīng)驗(yàn)不足，在體現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，為保障項(xiàng)目成交率，在本項(xiàng)目招標(biāo)文件初審（資格審查）中不設(shè)置門(mén)檻業(yè)績(jī)，僅對(duì)聯(lián)合體投標(biāo)、不良行為記錄等通用條款進(jìn)行要求，有效提升了本項(xiàng)目對(duì)于潛在市場(chǎng)主體的吸引力。
（三）組建專業(yè)的評(píng)審委員會(huì)。交易中心借助的綜合評(píng)標(biāo)評(píng)審專家?guī)焓怯砂不帐“l(fā)展和改革委員會(huì)統(tǒng)一建立的，該專家?guī)炫c國(guó)家綜合評(píng)標(biāo)專家?guī)齑笃脚_(tái)進(jìn)行了系統(tǒng)對(duì)接。利用這一平臺(tái)，產(chǎn)權(quán)交易中心抽取了包括法律、不動(dòng)產(chǎn)租賃、國(guó)有資產(chǎn)管理、企業(yè)管理等不同專業(yè)的共五名專家，與委托方委派的兩名業(yè)主代表一起共同組成了七人評(píng)審委員會(huì)，保障了項(xiàng)目評(píng)審的客觀和公正。
（四）優(yōu)化評(píng)分內(nèi)容及占比權(quán)重。評(píng)審委員會(huì)將依據(jù)詳細(xì)評(píng)審內(nèi)容對(duì)通過(guò)初審（資格審查）的投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)分并根據(jù)分?jǐn)?shù)高低依次確定候選人。為引導(dǎo)意向受讓方在本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目中建設(shè)示范，產(chǎn)權(quán)交易中心協(xié)助委托方在技術(shù)部分中設(shè)置了業(yè)績(jī)、業(yè)績(jī)榮譽(yù)、裝修設(shè)計(jì)方案、人員配備、運(yùn)維方案、現(xiàn)金流測(cè)算和附加服務(wù)等多項(xiàng)評(píng)分指標(biāo)。技術(shù)部分與商務(wù)報(bào)價(jià)部分一起共同組成了評(píng)判分?jǐn)?shù)高低的標(biāo)準(zhǔn)，合理的技術(shù)、商務(wù)部分比值指明了委托方對(duì)于項(xiàng)目需求的導(dǎo)向。
四、交易過(guò)程
本項(xiàng)目于2018年9月7日發(fā)布招標(biāo)公告，9月28日開(kāi)評(píng)標(biāo)，共有四家投標(biāo)，經(jīng)過(guò)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，四家單位均通過(guò)了初審，最終依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定，確定詳細(xì)評(píng)分第一名安徽匯佳市場(chǎng)管理有限責(zé)任公司作為第一中標(biāo)候選人。10月17日，交易中心根據(jù)招標(biāo)文件及評(píng)審結(jié)果，在安徽合肥公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布了項(xiàng)目成交公告。
五、啟示及意義
（一）交易工作要回頭看勤總結(jié)。從簡(jiǎn)單的資格審查后競(jìng)價(jià)，再到公開(kāi)招標(biāo)，交易中心通過(guò)跟蹤過(guò)往項(xiàng)目的后期成果，總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)委托單位需要靈活使用操作手段，在本次項(xiàng)目中積極探索新路徑，首次采用公開(kāi)招標(biāo)綜合評(píng)分的方式遴選市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司，解決了單一競(jìng)價(jià)造成的弊端。通過(guò)合理分配技術(shù)和商務(wù)部分權(quán)重，用評(píng)分高低確定受讓方，幫助委托單位遴選出了綜合實(shí)力強(qiáng)、報(bào)價(jià)高的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司。
（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)要掌控風(fēng)險(xiǎn)和需求。交易中心在項(xiàng)目過(guò)程中細(xì)心組織，認(rèn)真謀劃，提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。項(xiàng)目委托前期，交易中心與委托單位廣泛溝通項(xiàng)目需求，基于項(xiàng)目特點(diǎn)，在地理位置、項(xiàng)目受眾、日常經(jīng)營(yíng)等方面進(jìn)行了深入研究和討論，為項(xiàng)目的高效推進(jìn)奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。制定招標(biāo)文件內(nèi)容時(shí)，交易中心逐一對(duì)照法律法規(guī)，刪除有明顯歧視性、傾向性和地域性等需求內(nèi)容，對(duì)資格條件、評(píng)分項(xiàng)等方面提出了專業(yè)咨詢建議，有效避免了文件內(nèi)容因不合理要求導(dǎo)致被意向方質(zhì)疑投訴的風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目的成功交易保駕護(hù)航。